פינוי בינוי והתחדשות עירונית: ייצוג בעלי הדירות מול היזם

ברוב פרויקטי ההתחדשות העירונית, שכר הטרחה של עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות משולם על ידי היזם, כחלק מעלויות הפרויקט. גם כשהיזם משלם, עורך הדין מייצג את בעלי הדירות בלבד ופועל לטובתם.

החוק דורש הסכמה של רוב מיוחס של בעלי הדירות, ולא הסכמה של כולם. שיעור הרוב הנדרש תלוי במסלול ובסוג הפרויקט, והוא עודכן בחקיקה בשנים האחרונות. בפגישת הייעוץ נבדוק מה חל על הבניין שלכם.

חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס״ו-2006, מאפשר לבעלי הדירות שהסכימו לתבוע בעל דירה שמסרב באופן בלתי סביר, כשהסירוב מעכב את הפרויקט. לפני כן כדאי להבין את החששות של הדייר: לעתים קרובות הסירוב נובע מחשש אמיתי שאפשר לפתור בהסכם.

בין היתר: ערבות בנקאית לדירה החדשה, ערבות לתשלום שכר הדירה בתקופת הבנייה, מפרט טכני מפורט של הדירה החדשה, לוח זמנים מחייב עם פיצוי על איחורים, ביטוחים, ערבות בדק לתקופה שאחרי המסירה, והתחייבות לשאת במיסים ובהוצאות שהעסקה מטילה על בעלי הדירות.

השלבים העיקריים: התארגנות הדיירים ובחירת נציגות, בחירת עורך דין ומפקח מטעם הדיירים, בחירת יזם, משא ומתן וחתימה על ההסכם, תכנון והוצאת היתרים, פינוי והריסה, בנייה, ולבסוף מסירת הדירות ורישומן. פרויקט פינוי בינוי נמשך בדרך כלל כמה שנים, ותלוי בעיקר בשלב התכנון וההיתרים.

החוק מעניק לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית הקלות ופטורים במיסוי, ובהם פטורים ממס שבח ומס רכישה בתנאים מסוימים. כדאי לוודא שההסכם קובע שהיזם נושא בכל מס או היטל שאינו פטור. נבדוק את המצב שלכם לפני החתימה.

בדיוק בשביל זה יש ערבויות. הסכם טוב כולל ערבות בנקאית שמבטיחה את הדירה החדשה, מנגנון ליווי בנקאי לפרויקט, ותנאים שמאפשרים לבעלי הדירות להחליף יזם אם הוא לא עומד בהתחייבויות שלו.