ליצירת קשר

השאירו את הפרטים ואנו ניצור אתכם קשר

    דוד עזרן

    משרד עורכי דין

    להתייעצות

    אודותינו

    משרד עו"ד – דוד עזרן, חרת על דגלו בראש ובראשונה מתן שירות אישי, מקצועי, ומדויק, השם את הלקוח במרכז. 

    תוך ייעוץ ללא דופי, עו"ד דוד עזרן מלווה את לקוחותיו בדרך ליעדם בליווי אישי, מקצועי ובלתי מתפשר. 

    המשרד נותן שירותים במגוון תחומים ומתמחה בפרט במקרקעין, צוואות וירושות, חוזים, הסכם ממון ויפוי כוח מתמשך.

    המשך קריאה

    למה אנחנו

    שירות מקצועי 

    ליווי אישי 

    אפשרות הגעה לבית הלקוח
    (במקרים מסוימים) 

    אחוזי הצלחה גבוהים 

    הלקוח לפני הכל 

    זמינות גבוהה

    ליצירת קשר

    השאירו את הפרטים ואנו ניצור אתכם קשר

      המלצות

      שאלות ותשובות

      האם ייצוג עורך דין מקרקעין בעסקת רכישה או מכירה של דירה הוא חובה על פי חוק?

      ייצוג של עורך דין בעסקת מכר הוא אינו חובה עפ"י חוק, אך מומלץ לשכור שירותי עורך דין מקרקעין החל משלב מו"מ בחוזה ועריכתו.

      עסקת מכר, אף הפשוטה שבהן, טומנת בחובה "מוקשים" ומכשולים רבים, אשר ללא ליווי של עורך דין מומחה בתחום, עלול להיגרם נזק בלתי הפיך ועוגמת נפש רבה.

      למשל, כל עסקת מקרקעין (למעט חריגים) טעונת דיווח לרשויות המס בתוך זמן קצר. כמו כן, ליווי של עורך דין מקרקעין יכול לסייע בתכנון מס השבח והרכישה ולסייע ללקוח ככל שניתן להגיע לסכום הנמוך ביותר שיהיה עליו לשלם עפ"י החוק.

      כל כמה זמן מותר למכור דירה ולקבל פטור ממס שבח?

      החוק המוכר מן העבר לפיו היה ניתן למכור דירה כל 4 שנים בפטור ממס שבח, תוקן ושונה, כך שכיום הפטור ממס שבח יינתן למי שברשותו דירה יחידה והיא נחשבת לדירה מזכה עפ"י החוק, וכן שהדירה בבעלותו במשך 18 חודשים מאז רכישתה, יזכה לפטור ממס שבח עד לסכום של 4,603,000 ₪ נכון לשנת 2022.

      קניתי דירה לפני 10 שנים, במיליון ₪. היום היא נמכרת ב-2 מיליון ₪, כמה מס שבח אשלם?

      על דרך הכלל, ככל ואין עילה לפטור ממס שבח עפ"י חוק מיסוי מקרקעין, מס השבח במקרה המתואר יעמוד על 25% מהרווח על הדירה, ברם, אם הדירה עומדת בהגדרת החוק של דירת מגורים מזכה – שאז יהיה זכאי המוכר או המוכרת  לחישוב לינארי, כלומר, חישוב מקל, והוא יהיה צפוי לשלם פחות מהסכום שהיה מתקבל בחישוב פשוט. הדבר כאמור תלוי בדירת המגורים אשר נדרשת לעמוד בהגדרת החוק לדירת מגורים מזכה, וכן במועד רכישת הדירה.

      ומהי דירת מגורים מזכה?

      אם לנסות לפשט את הגדרת דירת מגורים מזכה עפ"י חוק מיסוי מקרקעין, ניתן לומר שכדי שנכס יעמוד בהגדרת דירת מגורים מזכה עפ"י החוק, הוא נדרש לעמוד בכל הקריטריונים הבאים:

      1. דירה שבנייתה הושלמה.
      2. הדירה בבעלות פרטית.
      3. הדירה משמשת למגורים בלפחות אחת משתי התקופות הבאות:

      א. ב-4 השנים האחרונות.

      ב. ב-80% לפחות מהתקופה בגינה מחושב מס השבח.

       

      לא מחייב שבעלי הדירה יגורו בדירה בעצמם. גם השכרת למטרת מגורים תיחשב לכך שהדירה משמשת למגורים.

      האם מותר לי להעביר את הדירה לבני במתנה? האם אשלם על כך מס שבח?

      בהחלט מותר להורה להעביר דירה לילדיו, והוא אף יהיה פטור ממס שבח על ההעברה כאמור, מכוח ס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין. הדבר מתבצע באמצעות הסכם מתנה שנערך בין הצדדים ובצירוף תצהירים של המעביר והמקבל. גם עסקת מתנה מהסוג הזה, מחויבת דיווח לרשויות המס. דיווח זה ניתן בדר"כ כחלק מהשירותים הניתנים ע"י עורך הדין המייצג בעסקה.

      מובן שיש להיזהר בעניין זה לעסקאות ומתנות פיקטיביות שעלולות בסופו של דבר להוביל בהתאם לדרישות מרשויות המס לתשלום מיסים מלא.

      האם מקבל דירה במתנה מהורהו צפוי לשלם מס רכישה?

      אין פטור ממס רכישה על קבלת מתנה, אך יש הפחתה משמעותית. ככל והדירה המתקבלת במתנה היא הדירה היחידה, יהיה פטור ממס רכישה כמו כל אדם הרוכש דירה יחידה כשברשותו אין דירות אחרות נכון ליום הרכישה. אם זוהי לא דירה יחידה של המקבל, שאז הוא ישלם בסה"כ שליש ממס הרכישה שהיה משלם לו היה רוכש אותה בעסקת מכר "רגילה".

      ומה לגבי אחים? האם ניתן להעביר דירה בין אחים?

      אחים הוחרגו מס' 62 לחוק, כך שאחים יכולים להעביר דירה בתנאים שצוינו (פטור ממס שבח למעביר, והפחתה משמעותית ממס רכישה למקבל) אך ורק אם האח המעביר קיבל את הדירה בירושה, או במתנה.

      ולאחר שקיבלתי דירה במתנה, האם אני יכול למכור אותה מיד?

      כן, אך כדי להנות מפטור ממס שבח, יש להמתין עם מכירת או העברת הדירה במשך 4 שנים, או 3 שנים אם מקבל הדירה המעוניין למוכרה או להעבירה לאחר, גר בה בתקופה זו.

      קיבלתי דירה בירושה, האם היא פטורה ממס שבח במכירתה?

      הדבר תלוי במצב הנכסים שהותיר אחריו המנוח. על דרך הכלל, יורשים נכנסים לנעלי המוריש, כך שאם הייתה הדירה דירתו היחידה של המנוח, שאז יזכו יורשיו לפטור ממס שבח בגין דירה יחידה (בתנאי שהיא עומדת בתנאי החוק כמפורט לעיל)

      האם הפטור ממס שבח ומס רכישה מוגבל בסכום?

      בהחלט. פטור ממס שבח מוגבל עד לסכום של 4,603,000 ₪. פטור ממס רכישה מוגבל לסכום של 1,805,545 ₪. הסכומים נכונים לשנת 2022.

      ברשותנו דירה שטרם הצלחנו למכור, ואנו מעוניינים לרכוש דירה אחרת במקומה בטרם נמכור את הדירה שברשותנו כיום. האם נהיה זכאים לפטור או ההטבה?

      במקרים מסוימים ניתן "להקפיא" את מס הרכישה לתקופה של 18 חודשים אשר במהלך תקופה זו תידרשו למכור את הדירה הנוספת שהייתה ברשותכם בטרם רכישת הדירה הנוספת. במקרה והדירה לא תימכר בתקופה האמורה (המשתנה מעת לעת ויש להתעדכן בחוק לגבי התקופה הנכונה), אז תחויבו לשלם את מס הרכישה במלואו.

      ניתן אף לשלם את מס הרכישה ולקבל  החזר מלא במקרה ואכן תימכר הדירה כאמור ובמידה ויימצא כי אתם זכאים לפטור.

      אז מתי פונים לעורך דין מקרקעין ברכישה או במכירה של נכס נדל"ן, דירה יד שנייה ועוד?

      לרוב תפקיד עורך הדין מתחיל עם ייעוץ מקדים בנוגע לתכנון מס בהתאם למצב הנכסים של המוכרים ו/או הקונים. בהמשך, מטפלים עורכי הדין של הצדדים בעריכת ההסכם ומנהלים את המו"מ אודותיו ואודות הנוסח, עד שיהא מקובל על הצדדים. שלב המו"מ בהסכם המכר מתחיל עם קיומן של הסכמות עקרוניות על פרטים מהותיים בעסקה כגון מחיר ומועד מסירה.

      עם קבלת הסכמת הצדדים המוכרים והקונים של הנכס, קובעים מועד לחתימה וחותמים על החוזה בשעה טובה ומוצלחת.

      ומה קורה לאחר החתימה? אם קנינו דירה, וחתמנו על הסכם המכר אז זה אומר שהדירה שלנו?

      מבחינת זכות חוזית וקניינית אין ספק שהסכם המכר מחייב את הצדדים כך שאם כתוב שאדם מוכר את הדירה, והזכויות עוברות לקונים, אזי כך יהיה. מאידך, הדירה אינה נרשמת באופן אוטומטי על שם הקונים, ועל עורך הדין המייצג אתכם לבצע את הפעולות המתאימות לצורך רישום הנכס והזכויות בו על שמם בהתאם לאמור בהסכם, מול הגוף האמון על רישום הזכויות בנכס (לשכת רישום המקרקעין הידועה כטאבו, המנהל האזרחי, חברה משכנת כגון עמידר ועוד).

      קידום עורכי דין קידום עורכי דין
      דילוג לתוכן