מקרקעין

ייצוג של עורך דין בעסקת מכר הוא אינו חובה עפ"י חוק, אך מומלץ לשכור שירותי עורך דין מקרקעין החל משלב מו"מ בחוזה ועריכתו.

עסקת מכר, אף הפשוטה שבהן, טומנת בחובה "מוקשים" ומכשולים רבים, אשר ללא ליווי של עורך דין מומחה בתחום, עלול להיגרם נזק בלתי הפיך ועוגמת נפש רבה.

למשל, כל עסקת מקרקעין (למעט חריגים) טעונת דיווח לרשויות המס בתוך זמן קצר. כמו כן, ליווי של עורך דין מקרקעין יכול לסייע בתכנון מס השבח והרכישה ולסייע ללקוח ככל שניתן להגיע לסכום הנמוך ביותר שיהיה עליו לשלם עפ"י החוק.

אם לנסות לפשט את הגדרת דירת מגורים מזכה עפ"י חוק מיסוי מקרקעין, ניתן לומר שכדי שנכס יעמוד בהגדרת דירת מגורים מזכה עפ"י החוק, הוא נדרש לעמוד בכל הקריטריונים הבאים:

• דירה שבנייתה הושלמה.
• הדירה בבעלות פרטית.
• הדירה משמשת למגורים בלפחות אחת משתי התקופות הבאות:

א. ב-4 השנים האחרונות.

ב. ב-80% לפחות מהתקופה בגינה מחושב מס השבח.

לא מחייב שבעלי הדירה יגורו בדירה בעצמם. גם השכרת למטרת מגורים תיחשב לכך שהדירה משמשת למגורים.

בהחלט מותר להורה להעביר דירה לילדיו, והוא אף יהיה פטור ממס שבח על ההעברה כאמור, מכוח ס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין. הדבר מתבצע באמצעות הסכם מתנה שנערך בין הצדדים ובצירוף תצהירים של המעביר והמקבל. גם עסקת מתנה מהסוג הזה, מחויבת דיווח לרשויות המס. דיווח זה ניתן בדר"כ כחלק מהשירותים הניתנים ע"י עורך הדין המייצג בעסקה.

מובן שיש להיזהר בעניין זה לעסקאות ומתנות פיקטיביות שעלולות בסופו של דבר להוביל בהתאם לדרישות מרשויות המס לתשלום מיסים מלא.

אין פטור ממס רכישה על קבלת מתנה, אך יש הפחתה משמעותית. ככל והדירה המתקבלת במתנה היא הדירה היחידה, יהיה פטור ממס רכישה כמו כל אדם הרוכש דירה יחידה כשברשותו אין דירות אחרות נכון ליום הרכישה. אם זוהי לא דירה יחידה של המקבל, שאז הוא ישלם בסה"כ שליש ממס הרכישה שהיה משלם לו היה רוכש אותה בעסקת מכר "רגילה".

אחים הוחרגו מס' 62 לחוק, כך שאחים יכולים להעביר דירה בתנאים שצוינו (פטור ממס שבח למעביר, והפחתה משמעותית ממס רכישה למקבל) אך ורק אם האח המעביר קיבל את הדירה בירושה, או במתנה.

כן, אך כדי להנות מפטור ממס שבח, יש להמתין עם מכירת או העברת הדירה במשך 4 שנים, או 3 שנים אם מקבל הדירה המעוניין למוכרה או להעבירה לאחר, גר בה בתקופה זו.

הדבר תלוי במצב הנכסים שהותיר אחריו המנוח. על דרך הכלל, יורשים נכנסים לנעלי המוריש, כך שאם הייתה הדירה דירתו היחידה של המנוח, שאז יזכו יורשיו לפטור ממס שבח בגין דירה יחידה (בתנאי שהיא עומדת בתנאי החוק כמפורט לעיל)

בהחלט, נכון לשנת 2024, פטור ממס שבח מוגבל עד לסכום של 5,008,000 ש"ח, ואילו פטור ממס רכישה מוגבל לסכום של 1,978,745 ש"ח.

במקרים מסוימים ניתן "להקפיא" את מס הרכישה לתקופה של 18 חודשים אשר במהלך תקופה זו תידרשו למכור את הדירה הנוספת שהייתה ברשותכם בטרם רכישת הדירה הנוספת. במקרה והדירה לא תימכר בתקופה האמורה (המשתנה מעת לעת ויש להתעדכן בחוק לגבי התקופה הנכונה), אז תחויבו לשלם את מס הרכישה במלואו.

ניתן אף לשלם את מס הרכישה ולקבל  החזר מלא במקרה ואכן תימכר הדירה כאמור ובמידה ויימצא כי אתם זכאים לפטור.

לרוב תפקיד עורך הדין מתחיל עם ייעוץ מקדים בנוגע לתכנון מס בהתאם למצב הנכסים של המוכרים ו/או הקונים. בהמשך, מטפלים עורכי הדין של הצדדים בעריכת ההסכם ומנהלים את המו"מ אודותיו ואודות הנוסח, עד שיהא מקובל על הצדדים. שלב המו"מ בהסכם המכר מתחיל עם קיומן של הסכמות עקרוניות על פרטים מהותיים בעסקה כגון מחיר ומועד מסירה.

עם קבלת הסכמת הצדדים המוכרים והקונים של הנכס, קובעים מועד לחתימה וחותמים על החוזה בשעה טובה ומוצלחת.

מבחינת זכות חוזית וקניינית אין ספק שהסכם המכר מחייב את הצדדים כך שאם כתוב שאדם מוכר את הדירה, והזכויות עוברות לקונים, אזי כך יהיה. מאידך, הדירה אינה נרשמת באופן אוטומטי על שם הקונים, ועל עורך הדין המייצג אתכם לבצע את הפעולות המתאימות לצורך רישום הנכס והזכויות בו על שמם בהתאם לאמור בהסכם, מול הגוף האמון על רישום הזכויות בנכס (לשכת רישום המקרקעין הידועה כטאבו, המנהל האזרחי, חברה משכנת כגון עמידר ועוד).